旧楼加装电梯难在模糊的物权观

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旧楼加装电梯难在模糊的物权观

值此五一劳动节之际,我想为年老退休的劳动者们说几句话,尤其是为那些收入不高、仍然居住在没有电梯的高层旧公寓里面的居民。为了帮助这些年老体衰的退休工人和普通干部职员解决爬高楼的问题,各地政府一直在政策上鼓励旧公寓加装电梯。出乎政策制定者和期盼电梯的白发老翁老太太们的意料,这一惠民举措在许多地方落入了寸步难行的困境,变成了难于上青天的工程。其原因竟然是一层或者低层住户的拼死反对!

现代物权观起源于罗马法。注重保护私有财产是罗马法重大特征,但是罗马法也明确强调“所有权之限制”,包括“以保护社会公益为目的之限制”以及“以保护相邻关系为目的之限制”(参见陈朝璧著《罗马法原理》)。自从上个世纪90年代住房改革以来,人们对所购买住宅的所有权显然得到了法律的承认,但是楼房住宅的使用涉及左邻右舍的各种利益,邻居之间的互相协调和妥协意味着的公寓所有权在许多方面必须受到限制。由于缺乏经验,我们在这方面法律法规细则长期滞后。大家遭遇的很多麻烦都来自房主对自己所有权既粗放又执著的执行,很多人以为自己可以为所欲为:脏乱不堪的群租现象,此起彼伏的装修噪音,一楼住户对旧楼加装电梯的强硬抵制。

公寓楼或者由公寓楼组成的小区,是一种特殊的房地产,在国际上被普遍认为是基于一种共同所有权的。目前大家普遍认识到,楼房的公用部分以及小区的公共空间是业主共有的,业主有共同维护的义务,譬如楼道、电梯和绿地等。那么住户对自己的房间有绝对的支配权吗?在公寓物权法比较成熟的一些国家,甚至户主的出租和装修改造权利也受到严格限制。譬如业主委员会规定,户主不能未经同意出租住房或招揽房客;只有一定比例的住房可以出租,譬如10%,一旦达到这个比例,小区的其他业主就不能再将自己的房间出租,需要申请和排队等待。另一项常见规定是限制居住人数,譬如两居室至多只能住三口人。

再举例说,假如某户有狂躁的精神病患者,日夜敲打和大声呼喊,近旁邻居的生活受到严重干扰,邻居们应该怎么办,有什么法律法规细则可以依凭?国家在2003年颁布、2016年3月修订的《物业管理条例》,重点放在业主与物业公司的关系,并未就业主自身所有权的特性和有限性做出清晰明确规定,造成一系列关乎生活细节的复杂具体问题无从解决。低层住户对旧楼加装电梯的阻挠只是其中比较突出的一个案例,引起大家的关注,但是所涉及的物权问题反倒一直被法律专家和民众所忽略。

我们不能简单抱怨一楼和低层住户的自私,这种抱怨没有触及问题的根本。在这一怪事的背后是我们对公寓楼房物权模糊的理解。这里说的公寓不是出租楼盘,而是住户各自拥有所有权的楼房。在世界各主要国家的物权法中,公寓物权法是一个比较新的分支,兴起于上个世纪60年代。在字面上,西文里面的“公寓”(condominium)就是指“共同所有权”或者“分享的所有权”。就单个的户主而言,这是一种受限制的所有权。在公寓物权作为共同所有权的框架里,公寓小区各家居室之外的空间是所有住户不可分割的共有财产,但是其使用和处分权在业主大会或者业主委员会,后者经过多数业主赞同做出的决定,个别或者少数业主是无权否定的。譬如一楼住户不可能违背多数住户利益抵制电梯安装,不可能以此让其他人束手无策。

我国应该是世界上公寓楼房和公寓居民最多的国家,但是我们尚没有公寓物权法;法律不仅对业主物权的受限制方面没有清楚界定,对业主大会和业主委员会的功能和权力也没有明确认可。由此对居民生活造成的困难当然不限于旧楼加装电梯受阻这一件事,还包括小区物业管理普遍无力、难以杜绝的群租等脏乱现象,以及隔三岔五响起的装修噪音。

一楼户主的个人利益如果因为加装电梯受到了损失,协商和补偿当然是合理的。但是按照世界通行的物权法,他们没有权利以“一票否决”的粗暴方式来阻止这一惠民政策。我们急需颁布我们自己的公寓物权法,界定清楚户主所有权的受限制特性,维护好邻里之间的和睦关系。

文/凤凰资讯

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