老旧房装电梯首个准生项目直面三大难题

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审批时间要花多久?怎样说服反对者?工程款何时给?

“隔壁的项目已经开建了?”得知科信苑获“准生证”,业主曾秀琳一声惊呼,引起自贡市东兴寺街塘坎上小区一场小小的骚动。“项目”就是他们日思夜想的电梯加装。这也是新政策背景下,省内首个获得“准生证”的项目。

审批耗时漫长、“少数派”反对、项目开工前先收钱还是后收钱……这些难题,每一栋想加装电梯的老房子都会遇到,而这个项目又是怎么解决的?

审批时间花了多久?

从1年缩短到21天,4种情形只需审核报备

老房子加装电梯,政府审批要多少天?

按自贡市城乡规划建设和住房保障局(下简称建设局)行政审批科的答复,按正常立项、用地审批等程序走,大概耗时1年。

但科信苑项目牵头方、自贡市广厦物业开发中心总经理张维8月4日提交材料,25日就拿到“准生证”,算上15日公示期也仅花了21天。

从1年缩短到21天,秘诀在于《规划申请不予受理通知书》。

自贡市建设局物管科科长林凯解释说,建设、财政、国土、气象、质监、公安6个部门出台文件,制定了《规划申请不予受理通知书》,明确规定凡是符合4种情形的,都可免于办理漫长的规划审批手续,只需住建局审核、报备要件即可。

4种情形包括:加装电梯通过连廊与原楼梯转台相连的,连廊长度不大于2米;加装电梯通过连廊与客厅、餐厅、卧室相连的,电梯与原住宅外墙距离不大于 2米,连廊进深不大于1.5米;加装电梯直接与原建筑外廊连接的;加装电梯影响既有消防通道的情况,由相关部门视情况判定准许。

林凯介绍,考虑到加装电梯后要确保建筑安全、保留消防通道,所以规定了上述4种情形。要件审核由市建设局完成,但涉及国土、气象等领域问题,已实现与相关部门并联审批,无需业主到多个部门奔波。

如何说服反对者?

多种形式补偿底层住户,相关支出纳入总体成本

“说实话,哪个瓜的愿意牵头这件事。”说到激动处,张维脸都憋红了。邻近的东兴寺街塘坎上小区牵头人、业主曾秀琳也不断唉声叹气。让他们难受的,是同一个问题:试图说服反对者。

《意见》规定,加装电梯必须获所有业主书面同意——这被网友戏称为“最难实施的条款”。底楼、二楼业主不需要电梯,加装反而会影响其采光、出行,天然持反对态度。

科信苑小区于2004年建成,有4栋楼共计6个单元,每栋楼有7层。小区4栋楼都有加装意向。7月集中签字时,77户业主中有8户持异议。第3栋共13户签字同意,底楼仅1户不同意,项目亦就此搁浅。

补偿,是说服异议者的一个办法。业主委员会最初也设计了补偿机制,底楼居民可获约6000元补贴,费用由电梯使用者分担。但异议者不买账,提出条件,一栋3单元2号业主表示,街边饭馆油烟呛人,要求建排烟管道;二栋一单元1号户表示,要把小区内平地改绿地,增加绿化……

张维对耗费不多的要求都一口答应。这样的事干了六七件,累计耗资约1万元。还发动邻居提着水果上门动之以情,晓之以理。目前77户业主已有76户同意。4栋中有3栋,由此将进入要件审核、公示阶段。

加装管道、送水果……钱从哪儿来?张维坦言,由于小区90%以上住户是市教育局及相关单位职工,相关费用由有教育背景的物业公司承担。而林凯认为,对普通小区来说,应提前考虑到补偿成本,协商后纳入总体成本。

工程款何时给?

先收钱支付,然后多退少补

8月24日,施工单位和业主牵头方在办公室里有一场短兵相接的争论——施工方要求业主签字同意时即先行收取费用,而后者坚持工程结束后再收取业主费用。

施工方自贡远东电梯服务有限公司负责人周华贵理由很简单:电梯工程耗资较大,仅为小区4栋楼加装,电梯商就要垫付140万元。若形成规矩,今后企业 将无力支付。厦门、广州等地的案例,均先付部分款项。业内惯例,合同签字后给30%款项,人员、材料入场后再付50%,竣工后付20%。

记者联系了自贡市仅有的两家乘客电梯安装A级资质企业,均表示不接受事后付款。

业主牵头方张维表示,若先收取业主款项并支付,则无法应对额外支出。因老旧小区没地下管网图,近日地勘工作启动后才发现,供电电缆需要改线路以配合电梯——这笔额外支出达数万元。这让张维没了安全感,“先收钱支付工程款,最后完工时不够怎么办?”

林凯建议,解决办法是先收钱用于支付,然后多退少补。若需少补,由工程验收合格后政府拨付的20万元补贴“兜底”。即便没有“兜底”,“也必须先行收取资金,以防出现尾款无法收齐的情况。”

作者:熊筱伟

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  • 本文由 发表于 2015年8月26日09:08:12
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